Dědictví nebo darování nemovitosti: jak na prodej, daně a zákonné lhůty?
Získat nemovitost dědictvím nebo darem je pro mnoho lidí životní událost. Radost z nového majetku ale často střídají otázky, co s ním – a hlavně, jestli ho můžete hned prodat, aniž byste museli platit daň z příjmu. Rozdíly mezi dědictvím a darováním jsou přitom zásadní a mohou ovlivnit, o kolik nakonec přijdete – nebo ušetříte. Pojďme se na to podívat podrobněji.
Dědictví: nejdřív musí skončit řízení
Pokud jste nemovitost zdědili, nemůžete ji prodat dřív, než skončí dědické řízení vedené notářem. Teprve až soud vydá pravomocné rozhodnutí o dědictví a vlastnictví se zapíše do katastru nemovitostí, stáváte se právoplatným vlastníkem.
💡 Tip pro vás
Podívejte se na článek Co vše můžeme zjistit z katastru nemovitostí, kde vysvětluji, jak z katastru snadno dohledat klíčové informace o vaší nemovitosti.
V případě více dědiců je nutná dohoda – buď se majetek rozdělí, nebo se nemovitost prodá a výnos se rozdělí podle podílů. Dobrou zprávou je, že dědická daň byla zrušena už v roce 2014, takže samotné nabytí majetku se nedaní. Daň z příjmu však může vzniknout při jeho prodeji – záleží, jak dlouho jste (nebo váš předchůdce) nemovitost vlastnili.
Darování: pozor na bezúplatný příjem
U darování je proces rychlejší – převod se provádí darovací smlouvou a zápisem do katastru nemovitostí. Darovací daň už neexistuje, dar se však podle zákona považuje za tzv. bezúplatný příjem, který může podléhat zdanění.
Kdy dar dani nepodléhá?
- Pokud jde o dar mezi příbuznými v přímé nebo vedlejší linii (např. rodiče, děti, sourozenci, prarodiče, vnoučata, manželé aj.),
- nebo pokud obdarovaný žil s dárcem alespoň rok ve společné domácnosti – to se prokazuje např. sdílenými účty, účtenkami, prohlášením nebo svědectvím sousedů.
‼️ Pozor: U darů vyšších než 5 000 000 Kč vzniká oznamovací povinnost vůči finančnímu úřadu, a to i v případě, že jsou od daně osvobozené.
Časový test, aneb kdy se platí daň z prodeje
Jakmile je nemovitost zapsána na vaše jméno, můžete ji prodat. Ale pozor – pokud ji prodáte příliš brzy, příjem z prodeje se daní.
- U nemovitostí nabytých do 31. 12. 2020 platí pětiletý časový test.
- U nemovitostí nabytých od 1. 1. 2021 se lhůta prodloužila na deset let.
- Začátek testu se počítá od data vkladu do katastru, ne od podpisu smlouvy.
Pokud prodáte dříve, než lhůta uplyne, příjem se daní jako běžný příjem (15 %, u vyšších částek 23 %). Daň se pak počítá z rozdílu mezi prodejní cenou a hodnotou nemovitosti v době darování nebo dědictví. Tato hodnota se určuje podle znaleckého posudku – tzv. cenou zjištěnou podle oceňovacího zákona.
💡 Doporučuji k přečtení
Podívejte se také na článek Co dělat, když kupující (nebo prodávající) odstoupí od smlouvy – praktický přehled, jak postupovat, pokud druhá strana z obchodu vycouvá.
Do nákladů lze zahrnout:
- náklady na rekonstrukce a opravy,
- provizi realitní kanceláři,
- právní služby,
- znalecký posudek a další výdaje související s prodejem.
Tyto doklady je nutné uchovávat – mohou vám daň výrazně snížit.
Kdy daň platit nemusíte?
- Dědictví v přímé linii
Do časového testu se započítává i doba, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel. Například: Rodiče dům vlastnili 8 let, vy ho zdědíte a po 2 letech prodáte – test je splněn, daň se neplatí. - Bydlení alespoň 2 roky před prodejem
Pokud jste v nemovitosti skutečně bydleli, je příjem z prodeje osvobozen i bez splnění časového testu. - Využití výtěžku na nové bydlení
Použijete-li peníze z prodeje na pořízení vlastní bytové potřeby (např. nákup nového bytu nebo domu) do 1 roku, je příjem z prodeje také osvobozen.
Pečlivá příprava se vyplatí
Prodej nemovitosti získané dědictvím nebo darem není složitý, ale vyžaduje pečlivou přípravu a kontrolu všech právních i daňových kroků. Rozhodující je:
- Mít v pořádku zápis v katastru,
- znát délku vlastnictví a vztah k původnímu majiteli,
- ověřit, zda splňujete podmínky pro osvobození od daně.
Někdy rozhodují měsíce nebo jediná formulace ve smlouvě. Proto doporučuji poradit se s odborníkem – právníkem nebo daňovým poradcem. Rozdíl mezi tím, zda daň z příjmu zaplatíte, či nikoli, může být i několik set tisíc korun.
Pokud si tedy nejste jistí, jak celý proces prodeje správně nastavit, ozvěte se, rád vám s tím pomohu.
❓ Zajímá vás víc?
Podívejte se na nejčastější dotazy, které řeší lidé při prodeji nebo koupi nemovitosti – odpovědi najdete přehledně na stránce
Otázky a odpovědi (FAQ).
Pavel Pekárek
Realitní makléř s více než 15 lety zkušeností • Praha a Středočeský kraj
Jsem pražský realitní makléř, který prodává a pronajímá byty i domy bezpečně a bez starostí. Pomohu vám s cenotvorbou, prezentací i právním servisem – od první konzultace až po předání klíčů.
Zaujal jsem vás? Tak se pojďme potkat!
Záleží mi na poctivě odvedené práci a soustředím se na každý detail. Nelákám na odhad ceny zdarma, který za mě udělá online automat, nenabízím služby bez závazků a neumím lhát. Místo toho vám věnuji 100 % svého času a energie, individuální přístup, férové jednání a pečlivost – připravím zkrátka nemovitost do nabídky tak, jako by byla moje vlastní. Co řeknu, to platí a garantuji vám spolupráci bez háčků a skrytých podmínek.