Prodávám dům: jaké podklady a dokumenty budu potřebovat?
Rozhodnutí pustit se do prodeje domu je velký krok – ať už jde o změnu životní situace, stěhování za prací, dědictví nebo investici. V tu chvíli většině majitelů proběhne hlavou stejná otázka: „Co vlastně potřebuji k prodeji domu, aby všechno proběhlo hladce a bez zbytečných zádrhelů?“ Právě dobře připravené podklady k prodeji nemovitosti často rozhodnou o tom, jestli bude obchod otázkou týdnů, nebo se zkomplikuje na mnoho měsíců. Pojďme si proto přehledně projít, jaké dokumenty k prodeji domu se vám budou hodit – a proč.
List vlastnictví a nabývací titul = základní „rodný list“ domu
První, po čem saháme, je list vlastnictví – tedy výpis z katastru nemovitostí. Najdete v něm:
- kdo je skutečným vlastníkem, případně spoluvlastníkem,
- jaké parcely a stavby k domu patří,
- výměry pozemků,
- zástavní práva (hypotéky), exekuce, věcná břemena a jiná omezení.
K tomu patří i nabývací titul – dokument, na jehož základě jste dům získali (kupní smlouva, darovací smlouva, rozhodnutí o dědictví…). Ten se často přikládá ke kupní smlouvě při dalším prodeji. Díky těmto dokumentům kupující vidí, že právní stav odpovídá realitě – a že dává smysl posunout se dál.
💡 TIP
Ještě před prodejem doporučuji ověřit, zda je nemovitost právně v pořádku — vyplatí se zkontrolovat zástavy, věcná břemena i správnost údajů v katastru. Podrobný návod, co vše si z katastru můžete sami zjistit, najdete v článku Co vše můžeme zjistit z katastru nemovitostí.
Kolaudace, projekt a rekonstrukce
Další důležitou oblastí je samotná stavba a její legálnost:
- kolaudační rozhodnutí nebo oznámení o užívání stavby,
- projektová dokumentace domu,
- stavební povolení a případné změny stavby,
- podklady k přístavbám, nástavbám a větším rekonstrukcím.
Tohle všechno ocení jak banka kupujícího, tak on sám – dává mu to jistotu, že dům je skutečně zkolaudovaný jako rodinný dům, nikoli třeba jako chata, a že dodatečné úpravy probíhaly v souladu s předpisy.
Energetický štítek (PENB): povinnost i důležité vodítko
U prodeje rodinného domu je povinnost mít k dispozici průkaz energetické náročnosti budovy (PENB). Ten ukazuje, jak je dům energeticky náročný, na škále A–G.
Proč je PENB při prodeji důležitý:
- kupující získá představu o budoucích nákladech na energie,
- některé banky ho požadují k hypotečnímu úvěru,
- zákon říká, že bez PENB musíte uvádět nejhorší třídu G – což dům zbytečně znevýhodní.
Pokud tedy PENB nemáte, je potřeba ho před prodejem nechat zpracovat. U tématu „PENB prodej domu“ se často vyplatí poradit s někým, kdo má s prodejem nemovitostí zkušenosti – ušetříte tím čas i nervy.
💡 TIP
Pokud si nejste jistí, jak se v energetických štítcích vyznat, nebo kdy je PENB povinný, podívejte se na článek Co to je a k čemu slouží průkaz energetické náročnosti. Dozvíte se, kdy se bez PENB neobejdete a jak ovlivňuje samotný prodej domu.
Sítě, provoz a revize: kupující chce vědět, jak dům „žije“
Druhý okruh, který dnes kupující velmi řeší, jsou provozní náklady a technický stav:
- smlouvy s dodavateli energií (elektřina, plyn, voda),
- vyúčtování a spotřeba za poslední roky,
- informace o vytápění (typ kotle, stáří, servis, způsob regulace),
- revize elektroinstalace, plynu, komína, kotle, případně fotovoltaiky.
U domů mimo veřejné sítě se hodí mít i dokumentaci k jímce, septiku nebo ČOV, informace o kapacitě, pravidelné údržbě a revizích, u studny protokol o technickém stavu a rozbor kvality vody. Tohle všechno jsou podklady, které zásadně ovlivňují pocit kupujícího z domu i jeho rozhodování o ceně.
Pozemek, přístup a územní plán: co je kolem domu?
Dům nikdy neprodáváte sám o sobě, vždy jde ruku v ruce s pozemky a okolím. Proto se hodí mít připravený přesný seznam všech pozemků, které jsou součástí prodeje, informace o hranici pozemku – někdy se vyplatí mít i geodetické zaměření a je důležité mít jasno v tom, jak je řešená přístupová cesta – je veřejná, nebo po cizím pozemku na základě věcného břemene?
Velkou roli hraje i územní plán. Ten říká, co se může stavět v okolí (budoucí zástavba, silnice, komerce), zda je možné pozemek dále dělit nebo zastavět a určuje případná ochranná pásma sítí (vodovod, plynovod, elektro). Kupující tak získá jasnější obrázek o tom, jaký potenciál nemovitost do budoucna má – a čemu se naopak nevyhne.
Fotky, půdorysy, pasport a náklady
Kromě úředních listin jsou dnes prakticky nutností i „měkčí“ podklady. Potřebovat budete aktuální půdorysy domu a místností, pokud chybí, může pomoci jednoduchý pasport nebo nové zaměření. Hodit se bude kvalitní fotodokumentace exteriéru i interiéru a přehled ročních nákladů na provoz – energie, voda, teplo, poplatky obci, odvoz odpadu.
Pokud je dům pronajatý, připravte i nájemní smlouvu, výši nájmu a informace o výpovědních lhůtách. To všechno výrazně pomáhá kupujícímu při porovnávání více domů a dělá z vaší nemovitosti čitelnou a důvěryhodnou nabídku.
Nemusíte v tom být sami
Seznam může na první pohled působit dlouze, ale nemusíte si dělat starosti, pokud nemáte všechno hned v šuplíku. Ideální je svěřit prodej do rukou zkušeného realitního makléře. Jak to dělám já? U každého prodeje nemovitosti postupně s klienty projdeme:
- jaké dokumenty k prodeji domu už mají,
- co bude potřeba dořešit nebo dohledat,
- kde si vystačíme s kopií a kde je vhodné mít originál,
- jak celý balíček přehledně připravit pro zájemce i jejich banku.
Jako realitní makléř se specializuji mimo jiné na prodej rodinných domu a vím, jak dokážou dobře připravené podklady celý proces zrychlit a zjednodušit – od první prohlídky až po podpis kupní smlouvy. Pokud tedy zvažujete prodej domu a nejste si jistí, jestli máte vše potřebné, ozvěte se mi. Rád s vámi projdu vaši konkrétní situaci, pomohu vám s přípravou nemovitosti na prodej i s kompletací dokumentů tak, aby byl celý obchod co nejbezpečnější a pro vás co nejpohodlnější.
Chcete mít jistotu, že na prodej domu nic nechybí?
Podívejte se na přehled nejčastějších otázek a odpovědí, kde vysvětluji povinné dokumenty, postupy i situace, které řeší prodávající nejčastěji.
Pavel Pekárek
Realitní makléř – v realitách od roku 2010 • Praha a Středočeský kraj
Prodávajícím pomáhám připravit všechny dokumenty potřebné k bezpečnému prodeji domu. Vysvětlím, co opravdu potřebujete, na co si dát pozor a jak celý proces nastavit tak, aby bylo vše přehledné a bez zbytečného stresu.
Moje další články najdete v přehledu zde.
Zaujal jsem vás? Tak se pojďme potkat!
Záleží mi na poctivě odvedené práci a soustředím se na každý detail. Nelákám na odhad ceny zdarma, který za mě udělá online automat, nenabízím služby bez závazků a neumím lhát. Místo toho vám věnuji 100 % svého času a energie, individuální přístup, férové jednání a pečlivost – připravím zkrátka nemovitost do nabídky tak, jako by byla moje vlastní. Co řeknu, to platí a garantuji vám spolupráci bez háčků a skrytých podmínek.