Investiční byt v roce 2026: jaké změny čekají investory a proč se vyplatí připravit včas
Rok 2026 přinese přísnější podmínky pro financování investičních bytů. Nejde jen
o samotnou hypotéku, ale také o to, kdo na investiční nemovitost dosáhne a jak bude muset svou investici nastavit.
Ještě před pár lety byl nákup investičního bytu poměrně přímočarý. Část ceny se uhradila
z vlastních prostředků, zbytek pokryla hypotéka a nájem následně pomáhal se splácením. Pro mnoho lidí to byla dostupná cesta, jak uložit peníze do nemovitosti a dlouhodobě je ochránit před inflací.
Od roku 2026 se ale podmínky výrazně zpřísní, a to hned z několika pohledů.
Původní článek na Peníze.cz
Téma investičních bytů v roce 2026 jsem zpracoval také v odborném článku pro Peníze.cz.
Vyšší vlastní kapitál a přísnější pohled bank na finanční situaci investora
Nejviditelnější změnou je vyšší požadavek na vlastní prostředky. U investičních bytů se bude běžně počítat s tím, že investor vloží přibližně 30 % kupní ceny ze svého. Hypotéka tak pokryje maximálně kolem 70 % hodnoty nemovitosti a financování téměř celé investice bankou se stane spíše výjimkou. Současně se mění i způsob, jakým banky posuzují samotného žadatele. Zatímco dříve často stačilo, že plánovaný nájem pokryl splátku úvěru, dnes banky hodnotí klienta mnohem komplexněji. Sledují nejen jeho příjmy, ale i další závazky, výši finančních rezerv a schopnost zvládnout období, kdy byt nebude obsazený. Od roku 2026 navíc vstupuje do hry i limit celkové zadluženosti. Celkové dluhy investora by neměly překročit přibližně sedminásobek jeho čistého ročního příjmu. V praxi to znamená, že o schválení hypotéky často nerozhoduje samotný byt, ale celkový finanční obraz žadatele. Pro řadu zájemců to bude zásadní změna. Investiční byt už nepůjde pořídit jen na základě dobrého nápadu – bude potřeba mít vlastní kapitál, vytvořené rezervy a dostatečný finanční prostor. I proto se dnes běžně stává, že jeden investor hypotéku získá bez problémů, zatímco druhý u stejné nemovitosti narazí.
Rok 2026 zvýrazní rozdíly mezi jednotlivými investicemi
Vyšší vlastní vklad přirozeně zvyšuje citlivost investorů na riziko i návratnost. To znamená, že se ještě více projeví rozdíl mezi kvalitními a průměrnými investičními byty. Největší zájem zůstane v lokalitách se stabilní poptávkou po nájemním bydlení – typicky v krajských městech, univerzitních centrech a místech s dobrou dopravní dostupností. V těchto oblastech je dlouhodobě nižší riziko neobsazenosti a vyšší likvidita trhu. Důležitý ale bude i samotný byt. Nejlépe si povedou menší a střední dispozice, zejména 1+kk, 2+kk a 3+kk. Rostoucí význam mají také provozní náklady, technický stav domu a fungování SVJ. Naopak v menších městech nebo lokalitách s kolísavou poptávkou může být návratnost investice pomalejší. Vyšší vlastní kapitál zde navíc zvyšuje citlivost na každé období bez nájemníka – levnější byt tak může být paradoxně rizikovější než kvalitní nemovitost ve stabilní lokalitě.🧩 Série: Investiční byt – prodat, nebo držet?
Téma investičních bytů řeším dlouhodobě i mimo média. Pokud vás zajímá praktický pohled z realitní praxe – kdy dává smysl prodej, kdy naopak dlouhodobé držení a jak se mění chování investorů – navazuje na tento článek celá série:
- Kdy se vyplatí prodat investiční byt – signály, že držení přestává dávat smysl
- Kdy se vyplatí investiční byt držet dlouhodobě – stabilita, výnos a strategie
- Prodej investičního bytu s nájemníkem – výhody, rizika a realita z praxe
- Seriál budu postupně rozšiřovat o další praktická témata.
Změny se dotknou i současných majitelů bytů
Nová pravidla neovlivní jen ty, kteří teprve plánují nákup. Dopadnou také na majitele stávajících investičních bytů. Pro část z nich může být rok 2026 impulzem k přehodnocení strategie – zda byt držet dál, refinancovat, nebo zvážit prodej. Smysl dává dívat se nejen na aktuální nájemné, ale i na technický stav domu, plánované opravy a dlouhodobý vývoj lokality.Prakticky: jaké limity se očekávají od dubna 2026
Od 1. dubna 2026 ČNB doporučuje zpřísnit podmínky pro investiční hypotéky. V praxi se počítá s tím, že:- banka půjčí maximálně 70 % hodnoty nemovitosti
- investor bude potřebovat alespoň 30 % vlastních prostředků
- celkové zadlužení nesmí překročit sedminásobek čistého ročního příjmu
Pavel Pekárek
Realitní makléř – v realitách od roku 2010 • Praha a Středočeský kraj
Praze 8 se věnuji dlouhodobě a její vývoj sleduji nejen z dat, ale především z každodenní praxe. Pomáhám majitelům bytů správně vyhodnotit situaci na trhu, nastavit reálnou prodejní strategii a rozhodnout se, kdy má prodej skutečně smysl. V lokalitách jako Karlín, Libeň, Kobylisy nebo Bohnice dnes často rozhodují detaily – a právě s jejich čtením majitelům pomáhám.
Moje další články najdete v přehledu zde.
Zaujal jsem vás? Tak se pojďme potkat!
Záleží mi na poctivě odvedené práci a soustředím se na každý detail. Nelákám na odhad ceny zdarma, který za mě udělá online automat, nenabízím služby bez závazků a neumím lhát. Místo toho vám věnuji 100 % svého času a energie, individuální přístup, férové jednání a pečlivost – připravím zkrátka nemovitost do nabídky tak, jako by byla moje vlastní. Co řeknu, to platí a garantuji vám spolupráci bez háčků a skrytých podmínek.