Proč nejvyšší nabídka nemusí být nejlepší nabídka
Když prodáváte nemovitost a přijde několik zájemců, většinou se pozornost okamžitě upne na jedno číslo – cenu. Pokud někdo nabídne výrazně víc než ostatní, může se zdát, že je rozhodnuto. Vždyť cílem prodeje je přece získat co nejvíc peněz.
Jenže realitní praxe ukazuje něco jiného. Nejvyšší nabídka nemovitosti velmi často není tou nejlepší.
Proč? Prodej totiž není jen o částce uvedené v rezervační smlouvě. Je o lidech, financích, načasování a rizicích, která nejsou na první pohled vidět. A právě tato „neviditelná“ část obchodu rozhoduje o tom, zda se prodej nemovitosti skutečně dotáhne do konce, nebo skončí zklamáním a ztrátou času.
Cena sama o sobě nic negarantuje
Mnoho prodávajících se při rozhodování řídí výhradně výší nabídky. Správný výběr kupujícího by ale měl jít mnohem dál.
Zásadní roli hraje především financování koupě nemovitosti.
Je rozdíl, jestli stojí na druhé straně kupující s hotovostí nebo již schválenou hypotékou, nebo zájemce, který teprve začíná řešit úvěr a spoléhá na to, že „nějak to dopadne“. Právě tady vzniká nejvíce problémů.
Kupující může nabídnout vysokou cenu, ale pokud mu banka úvěr neschválí, celý obchod se zastaví. Prodávající mezitím přijde o týdny či měsíce, nemovitost se musí znovu nabízet a často už na trhu působí nedůvěryhodně. O něco nižší nabídka od připraveného zájemce je v praxi často mnohem jistější cestou k úspěšnému prodeji.
Důležitým faktorem může být i termín předání nemovitosti. Prodávající často potřebují více času – například kvůli koupi jiné nemovitosti nebo dokončení novostavby – a hledají kupujícího, který je ochoten tuto situaci za jasně daných podmínek respektovat.
Pokud dostanete výrazně vyšší nabídku než ostatní, vždy si nechte doložit financování ještě před podpisem rezervační smlouvy. Vyšší číslo bez reálného zajištění může znamenat více rizika než jistoty.
Rizika, která prodávající často podceňují
Každý obchod s sebou nese určitá rizika při prodeji nemovitosti – a zdaleka nejde jen o to, zda kupující dostane hypotéku. V praxi se velmi často ukáže, že zdánlivě atraktivní nabídka skrývá komplikace, které mohou celý proces výrazně zpomalit, nebo ho úplně zastavit.
Typicky se setkávám s tím, že:
- kupující je závislý na prodeji své vlastní nemovitosti,
- nemá jasně doložené vlastní zdroje,
- v průběhu obchodu mění původně domluvené podmínky,
- tlačí na termíny, které nejsou reálně splnitelné.
Problém je, že prodávající většinou vidí jen nabízenou cenu. Nevidí ale celý příběh na straně zájemce – jeho finanční situaci, návaznosti dalších transakcí ani skutečnou připravenost obchod dotáhnout.
Právě tady vznikají největší komplikace. Zdánlivě výhodná nabídka se může během několika týdnů změnit v nejistotu, odklady a návrat nemovitosti zpět do prodeje.
🔐 Bezpečnost peněz při prodeji
Výběr kupujícího je jen první krok. Stejně důležité je i to, jak jsou při transakci chráněny finanční prostředky.
Jak funguje advokátní, notářská nebo bankovní úschova?
👉 Jaké jsou možnosti uložení finančních prostředků při prodeji nemovitosti?
Proč má smysl odborný pohled
Zkušený realitní makléř nehodnotí nabídky pouze podle částky. Sleduje celý kontext – stabilitu kupujícího, způsob financování, reálný časový plán i možná slabá místa obchodu.
Součástí profesionální práce je také kvalitní odhad ceny nemovitosti, díky kterému lze poznat, zda je nabídka reálná, nebo spíše riziková. Podezřele vysoká cena totiž může znamenat, že kupující nemá situaci plně pod kontrolou.
Cílem není uzavřít smlouvu co nejrychleji, ale zajistit, aby se celý proces skutečně dotáhl do úspěšného konce.
📘 Souvisí to i s odhadem ceny
V článku zmiňuji, že podezřele vysoká nabídka může být riziková. Stejné je to i u stanovení ceny nemovitosti – číslo samo o sobě nic neznamená, pokud není podložené realitou trhu.
Proč nenabízím „odhad zdarma“ a jak k určování ceny přistupuji?
Nejlepší nabídka není ta nejvyšší. Je to ta nejjistější.
Z pohledu prodávajícího je ideální kombinace jednoduchá: férová cena, připravený kupující a hladký průběh transakce.
Proto platí jedno důležité pravidlo – nejlepší nabídka není vždy ta s nejvyšším číslem. Je to ta, která má největší šanci na realizaci.
Rozdíl mezi úspěšným prodejem a nevydařeným pokusem často neleží v desítkách tisíc korun, ale v kvalitě kupujícího a v tom, jak dobře je celý obchod připravený.
Právě v tom spočívá skutečná hodnota profesionální realitní služby: umět číst mezi řádky jednotlivých nabídek, vyhodnotit rizika a pomoci prodávajícímu vybrat řešení, které dává smysl nejen na papíře, ale hlavně v praxi.
❓ Nejčastější otázky při výběru nabídky
Proč nemusí být nejvyšší nabídka nejlepší?
Nejvyšší cena sama o sobě negarantuje úspěšný prodej. Pokud kupující nemá zajištěné financování nebo je závislý na dalších transakcích, může se celý obchod zastavit.Na co si dát pozor při financování kupujícího?
Důležité je ověřit, zda má kupující schválenou hypotéku nebo dostatek vlastních zdrojů. Spoléhat na to, že „nějak to dopadne“, bývá nejčastější příčinou zmařených obchodů.Jaká rizika se při prodeji nejčastěji podceňují?
Například závislost kupujícího na prodeji jeho vlastní nemovitosti, nejasné zdroje financování nebo změny podmínek během jednání.Jak poznat, že je nabídka skutečně jistá?
Jistá nabídka je taková, kde je transparentní financování, realistický časový plán a připravenost dotáhnout transakci do konce.Jakou roli hraje realitní makléř při výběru kupujícího?
Zkušený makléř hodnotí nejen cenu, ale celý kontext – stabilitu kupujícího, způsob financování i možná rizika obchodu.Nejste si jistí, kterou nabídku vybrat?
Pavel Pekárek
Realitní makléř – v realitách od roku 2010 • Praha a Středočeský kraj
Při výběru kupujícího nejde jen o cenu, ale o jistotu celého obchodu. V praxi často rozhoduji mezi „nejvyšší“ a „nejbezpečnější“ nabídkou – a právě tady se láme úspěch prodeje.
Další články najdete zde.
Zaujal jsem vás? Tak se pojďme potkat!
Záleží mi na poctivě odvedené práci a soustředím se na každý detail. Nelákám na odhad ceny zdarma, který za mě udělá online automat, nenabízím služby bez závazků a neumím lhát. Místo toho vám věnuji 100 % svého času a energie, individuální přístup, férové jednání a pečlivost – připravím zkrátka nemovitost do nabídky tak, jako by byla moje vlastní. Co řeknu, to platí a garantuji vám spolupráci bez háčků a skrytých podmínek.