Nejdražší vila v Praze se prodala za 189 milionů. Jaký je můj pohled?
Když se v médiích objeví zpráva, že se v Praze prodala vila za 189 milionů korun, většina lidí zpozorní. Ne proto, že by si takovou nemovitost chtěli koupit, ale protože podobné prodeje vždycky vyvolají otázku, co se vlastně děje na realitním trhu.
Pro mě má tahle zpráva ještě jeden rozměr navíc. Praha 8 je moje „domácí“ lokalita – profesně se jí dlouhodobě věnuji jako realitní makléř, ale zároveň zde i s rodinou bydlím. O to víc mě zajímá, jak se jednotlivé části Prahy 8 vyvíjejí, co ovlivňuje jejich hodnotu a jak se v čase mění poptávka – od běžných bytů až po absolutní špičku trhu.
A právě proto mi tenhle prodej přijde jako výborná ukázka toho, jak odlišně funguje trh u standardních nemovitostí a u nemovitostí z úplného vrcholu trhu, kde je okruh kupujících extrémně úzký.
Na první pohled se může zdát, že vila prodaná za 189 milionů je jen „výstřel do éteru“. Mnohem zajímavější je ale jiný detail: podle dostupných informací byla na trhu téměř osm let a původně se nabízela za více než dvojnásobek. Otázka tedy zní: proč?
💬 Komentář z praxe
Luxusní nemovitosti se neprodávají rychleji než běžné byty – často naopak. Vysoká cena automaticky neznamená vysokou poptávku. U podobných prodejů se velmi rychle ukáže, zda je cena nastavena strategicky, nebo jen „ambiciózně“.
Luxusní trh není rychlejší. Je úplně jiný.
Mnoho lidí má pocit, že když je nemovitost drahá, prodá se automaticky snadno. Luxus přece znamená prestiž a peníze. Realita je ale často úplně opačná.
U běžných nemovitostí – typicky bytů 2+kk, 3+kk nebo rodinných domů pro standardní bydlení – je kupujících relativně dost. Pokud je nemovitost dobře připravená a cena nastavená realisticky, prodej se obvykle odehraje v rozumném čase.
U ultra-luxusních nemovitostí je situace zcela jiná. Okruh kupujících je extrémně malý a každý z nich má velmi jasnou představu, co chce. Nekupuje se jen „dům“, ale kombinace prestiže, soukromí, životního stylu a osobních preferencí.
Jakmile se nemovitost netrefí do představ této velmi úzké cílové skupiny, může stát na trhu roky, bez ohledu na to, co se děje jinde.
Právě proto tu platí základní realitní pravidlo v té nejčistší podobě: cenu neurčuje to, co si o ní myslí majitel ani kolik do nemovitosti investoval. Určuje ji až ochota konkrétního kupujícího zaplatit. A u ultra-luxusních nemovitostí je těchto kupujících opravdu minimum.
Nepropadl trh. Spíš se potvrdila realita očekávání.
Zvenku to může působit jako propad: vila se nabízela výrazně výš a nakonec se prodala za 189 milionů. Jenže já bych to nenazval propadem trhu, spíš realistickou korekcí původních očekávání.
Běžný realitní segment funguje úplně jinak než segment nemovitostí za stovky milionů. U těch nejdražších domů je standardem:
- dlouhá doba prodeje,
- tvrdé vyjednávání,
- výrazný rozdíl mezi nabídkovou a finální cenou.
Ne proto, že by trh padal, ale proto, že vyjednávací pozice kupujících je v tomto segmentu téměř vždy silnější. Kupující nejsou tlačeni hypotékou ani časem, mají možnost vybírat a čekat.
Největší chyba? „Zkusíme to vysoko a uvidíme.“
Pro mě je to další připomínka toho, jak zásadní je správné nacenění hned na začátku. U podobných nemovitostí totiž strategie „zkusíme to vysoko a uvidíme“ většinou nefunguje.
Jakmile nemovitost stojí na trhu dlouho, čas začne hrát proti prodávajícímu. Nabídka se „okouká“, začne vyvolávat otázky, že „to nejde prodat“. Výsledná cena pak často bývá nižší, než kdyby byla nastavena realisticky hned od začátku.
Jak se říká: po bitvě je každý generál.
V tomhle segmentu nevyhrává nejvyšší cena, ale nejpřesnější cílení
Ještě bych dodal jednu věc typickou pro ultra-luxusní nemovitosti: lidé, kteří mají rozpočet na takovou nemovitost, většinou přesně vědí, co chtějí. Mají jasnou představu a často si raději postaví dům od nuly tak, aby jim vyhovoval do posledního detailu.
Zároveň jsou v úplně jiné vyjednávací pozici. Nejsou tlačeni trhem, časem ani tím, že „musí koupit právě teď“. Když se jim něco nelíbí, klidně počkají nebo jdou jinam.
A právě proto u těchto nemovitostí nevyhrává ten, kdo má nejvyšší cenovku. Vyhrává ten, kdo se dokáže nejlépe trefit do představ velmi úzké skupiny kupujících a postaví tomu odpovídající strategii.
Ať už se na tento prodej díváme jakkoli, jedno je jisté: nejdražší nemovitosti v Praze ani jinde v České republice se neprodávají podle stejných pravidel jako běžné byty a domy. U „vrcholu trhu“ hraje klíčovou roli správné nacenění, strategie a schopnost pochopit cílového kupujícího, který je v tomto segmentu vždy vzácný.
A zároveň je to i dobrá připomínka pro běžné majitele nemovitostí: nezáleží na tom, za kolik bychom chtěli prodávat, ale za kolik je trh opravdu ochoten koupit. Realitní trh je totiž ve finále vždy o jednom jediném – o konkrétním kupujícím a jeho rozhodnutí.
Zdroj: článek iDnes: Dlouho patřil k nejdražším v Česku. Nyní se dům zakladatele AAA Auto prodal za 189 milionů
Zvažujete prodej hodnotné nebo výjimečné nemovitosti?
Prodej v této cenové hladině není o štěstí ani o jednom inzerátu. Rozhoduje správná strategie, načasování a práce s očekáváním trhu.
Pokud chcete znát reálné scénáře pro vaši konkrétní situaci, ozvěte se mi nezávazně.
Pavel Pekárek
Realitní makléř – v realitách od roku 2010 • Praha a Středočeský kraj
Při prodeji nemovitostí sleduji nejen ceny, ale hlavně chování kupujících, tempo trhu a rozdíl mezi očekáváním a realitou. U složitějších nebo nestandardních prodejů často rozhodují detaily, které nejsou na první pohled vidět.
Moje další články najdete v přehledu zde.
Zaujal jsem vás? Tak se pojďme potkat!
Záleží mi na poctivě odvedené práci a soustředím se na každý detail. Nelákám na odhad ceny zdarma, který za mě udělá online automat, nenabízím služby bez závazků a neumím lhát. Místo toho vám věnuji 100 % svého času a energie, individuální přístup, férové jednání a pečlivost – připravím zkrátka nemovitost do nabídky tak, jako by byla moje vlastní. Co řeknu, to platí a garantuji vám spolupráci bez háčků a skrytých podmínek.