Jak prodat byt s hypotékou: co je potřeba řešit, jak postupovat a na co si dát pozor?
Prodej bytu, který je stále zatížen hypotékou, je dnes naprosto běžná situace. V Praze se takto prodává velká část bytů – lidé mění bydlení, stěhují se za prací, zvětšují či zmenšují svůj prostor. Přesto kolem toho panuje spousta obav: „Pustí mě banka? Nepřijdu o peníze? Nepokazíme něco na katastru?“ V článku shrnu, jaké máte možnosti, jaký je typický proces a na co si dát pozor, aby prodej proběhl klidně a bez stresu.
Proč není třeba obávat se hypotéky?
Hypotéka sama o sobě není překážkou. Z právního pohledu jde „jen“ o to, že je na byt zapsané zástavní právo banky – a s tím umíme při prodeji pracovat.
Standardně se postupuje takto:
- Banka přesně vyčíslí, kolik ještě dlužíte a jak budou probíhat platby,
- část kupní ceny jde bance na doplacení úvěru,
- banka vystaví potvrzení (kvitanci) a zástava se vymaže z katastru,
- zbytek kupní ceny dostanete vy jako prodávající.
Klíčové je, aby celý proces běžel podle jasného scénáře – ideálně přes advokátní, notářskou nebo bankovní úschovu, která chrání jak kupujícího, tak prodávajícího.
1. krok: jednání s bankou
Prodej bytu zatíženého hypotékou vždy začíná u banky, která úvěr vede. Než začnete chystat kupní smlouvu, potřebujete mít na stole:
- potvrzení aktuální výše zůstatku hypotéky,
- informaci o případném poplatku za předčasné splacení,
- souhlas banky s prodejem (případně s převzetím úvěru kupujícím),
- přesný postup, jak bude probíhat výmaz zástavního práva z katastru.
Od 1. 9. 2024 platí nová pravidla pro poplatky za předčasné splacení hypoték – banka může chtít maximálně 0,25 % z předčasně splacené částky za každý započatý rok do konce fixace, celkem však nejvýše 1 % z předčasně splacené části úvěru. Zároveň stále existují situace, kdy je předčasné splacení zdarma nebo jen za administrativní náklady – typicky při změně fixace nebo ve vybraných životních situacích (úmrtí, invalidita apod.). Často se proto vyplatí prodej načasovat na konec fixace nebo období, kdy je splacení výhodnější.
3 varianty, jak prodat byt s hypotékou
V praxi se většina obchodů točí kolem těchto tří scénářů:
1) Kupující převezme vaši hypotéku
To je vhodné, když máte výhodnou úrokovou sazbu, kterou by dnes kupující v bance nedostal. Co to znamená v praxi?
- Kupující požádá vaši banku o převzetí úvěru,
- banka prověří jeho bonitu a musí ho schválit jako nového dlužníka,
- po schválení přejde úvěr na kupujícího a zástava na bytě zůstává, jen se změní vlastník.
Tato varianta dává smysl hlavně v době, kdy jsou nové sazby výrazně vyšší než ta vaše. Není ale automatická – ne každá banka převod hypotéky umožňuje a každá má jiné podmínky, někdy je převod možný například jen v rámci rodiny.
2) Hypotéka se doplatí z kupní ceny
To je nejčastější a nejpřehlednější varianta. Typický postup:
- Kupující pošle kupní cenu do úschovy (advokátní, notářské nebo bankovní).
- Z úschovy odejde přesně definovaná částka bance na doplacení vaší hypotéky.
- Banka vystaví potvrzení o zániku zástavního práva (kvitanci).
- Podá se návrh na vklad vlastnického práva kupujícího do katastru a návrh na výmaz zástavy.
- Po provedení vkladu a splnění podmínek se z úschovy uvolní zbytek kupní ceny vám jako prodávajícímu.
Kupující tak kupuje byt „čistý“, bez zástavy, a vy máte jistotu, že úvěr je kompletně splacen.
3) Kupující si sjedná vlastní hypotéku
Tady kupující nechce přebírat váš úvěr, ale sjedná si novou hypotéku ve „své“ bance, banka kupujícího pošle část peněz přímo vaší bance na doplacení staré hypotéky a zbytek kupní ceny jde do úschovy nebo přímo vám (podle nastavení smluv). Výhodou je, že kupující není „svázán“ vašimi starými podmínkami a může si vyjednat úvěr na míru své situaci.
💡 TIP
Při prodeji bytu s hypotékou se točí milionové částky, proto je naprosto zásadní bezpečné nastavení toku peněz. Dobře nastavená úschova chrání obě strany: kupujícího před rizikem, že zaplatí a nedostane byt, a prodávajícího před situací, kdy by uvolnil vlastnictví bez jistoty plné úhrady kupní ceny. Více jsem pro vás sepsal v článku Jaké jsou možnosti uložení finančních prostředků při prodeji nemovitosti?
Vyhněte se nejčastějším chybám z praxe
V realitě narážím u prodeje bytu s hypotékou nejčastěji na tyto problémy:
- špatně nastavená nebo vůbec neuzavřená úschova,
- špatně připravená zástavní smlouva kupující banky (pokud není formálně správná, katastr řízení zastaví),
- nejasné nebo chybné pokyny banky,
- špatně napsané podmínky v kupní smlouvě (např. Tento právní úkon začne platit až xyz),
- nereálné termíny v kupní smlouvě, které nejdou splnit s ohledem na proces banky a katastru,
- pozdní doručení originálů (katastr i banky vyžadují originály nebo ověřené kopie, chyby v logistice způsobují zpoždění),
- pozdě podaný návrh na výmaz zástavy,
- nesoulad smluv s požadavky banky (banka odmítne čerpání nebo souhlas).
Všemu se dá předejít důslednou přípravou – ověřením postupu s bankou, kvalitní smluvní dokumentací a koordinací všech stran.
💡 Doporučuji k přečtení
Prodej bytu s hypotékou vyžaduje přesnou koordinaci banky, kupujícího i advokáta. Ne každý makléř to umí. Podívejte se na článek 5 typů realitních makléřů, které potkáte v Praze – a jeden, kterého opravdu chcete, a zjistěte, na co si dát pozor při výběru profesionála.
Kdy dává smysl mít po boku makléře?
V Praze je trh dynamický a prodej bytu s hypotékou se často kombinuje s dalším krokem – koupí nového bydlení, refinancováním nebo časově náročným stěhováním. Koordinovat do toho banku, kupujícího, advokáta i katastr je často docela náročné.
Zkušený realitní makléř vám v takové situaci pomůže:
- nastavit strategii prodej bytu tak, aby navazoval na vaše další plány,
- vyjednat s bankou co nejlepší podmínky a hlídat termíny,
- připravit byt, prezentaci i marketing tak, aby se prodej nemovitosti neprotahoval,
- zajistit bezpečnou úschovu peněz a ohlídat dokumentaci.
Pokud zvažujete prodej bytu s hypotékou v Praze a chcete mít jistotu, že vše proběhne bezpečně, bez zbytečného stresu a chyb, vyplatí se mít vedle sebe někoho, kdo takové obchody řeší pravidelně – a ví, na co si dát pozor dřív, než nastane problém. Pokud si nevíte rady, moc rád vám se vším pomohu.
❓ Potřebujete mít ve všem jasno?
Prošel jsem pro vás nejčastější otázky a odpovědi, které řeší majitelé při prodeji, koupi nebo financování nemovitosti. Najdete tam praktická vysvětlení i situace z praxe.
Pavel Pekárek
Realitní makléř – v realitách od roku 2010 • Praha a Středočeský kraj
Při prodeji nemovitostí zatížených hypotékou pomáhám klientům nastavit bezpečný proces a pohlídat všechny kroky s bankou i katastrem. Vím, jak zajistit hladký a klidný průběh i u složitějších obchodů.
Moje další články o prodeji a koupi nemovitostí najdete v přehledu zde.
Zaujal jsem vás? Tak se pojďme potkat!
Záleží mi na poctivě odvedené práci a soustředím se na každý detail. Nelákám na odhad ceny zdarma, který za mě udělá online automat, nenabízím služby bez závazků a neumím lhát. Místo toho vám věnuji 100 % svého času a energie, individuální přístup, férové jednání a pečlivost – připravím zkrátka nemovitost do nabídky tak, jako by byla moje vlastní. Co řeknu, to platí a garantuji vám spolupráci bez háčků a skrytých podmínek.