Jak prodat nebytový prostor?
Prodat byt či dům bývá relativně „známý terén“. Jakmile ale přijde na řadu nebytový prostor – kancelář, ateliér, provozovna, sklad nebo třeba showroom – přibývá otázek. Zájemců je méně, právních i technických detailů víc a chyby umí být drahé. Dobrá zpráva: když víte, na co se zaměřit a jak prodej uchopit, může být prodej nebytového prostoru stejně hladký jako u běžného bytu. V tomhle článku vás tím provedu krok za krokem.
Co je vlastně nebytový prostor (a proč nestačí, že „vypadá jako byt“)
U každé koupě nebo prodeje nebytového prostoru je potřeba mít jasno v tom:
- jestli je jednotka v katastru vedena jako byt, nebo jako nebytový prostor,
- jak zní kolaudace nebytového prostoru – tedy jaký je oficiálně povolený způsob užívání (kancelář, ateliér, ordinace, provozovna, sklad…).
Rozhodující je zápis v katastru nemovitostí, kolaudační rozhodnutí a dokumentace od stavebního úřadu/developera. Můžete totiž mít prostor, který působí jako 2+kk, ale právně jde o ateliér, ubytovací jednotku či jiný nebytový prostor. První krok by tedy vždy měl být: vytáhnout list vlastnictví, zjistit kolaudaci nebytového prostoru a mít jasno, co přesně chcete prodávat nebo kupovat.
Jaké jsou praktické rozdíly prodeje nebytového prostoru oproti bytu?
Pro kupujícího není zásadní jen výměra a dispozice. U koupě nebytového prostoru ho bude zajímat hlavně to, jaký režim se na prostor vztahuje – a co bude moci v praxi dělat.
Trvalý pobyt a bydlení
Trvalý pobyt se standardně hlásí v objektech určených pro bydlení nebo ubytování. U čistě nebytových prostor s ním nelze automaticky počítat. Úřad ho často neumožní, i když prostor vypadá jako byt. Kupující, který plánuje prostor k bydlení, by tuto skutečnost měl znát hned na začátku.
Hypotéka
U nebytových jednotek jsou banky opatrnější – často požadují vyšší vlastní zdroje (nižší LTV než u bytů), sazby mohou být vyšší, splatnost kratší a některé banky nebytové prostory nefinancují vůbec. Konkrétně u prodeje nebytového prostoru v Praze musíte počítat s tím, že cílová skupina kupujících bude menší než u běžného bytu.
Daně a provozní náklady
Nebytové prostory mívají jiný režim daně z nemovitých věcí, odlišné rozúčtování služeb v rámci SVJ a někdy i jiné sazby energií. Je dobré mít připravené poslední vyúčtování, aby měli zájemci reálnou představu o nákladech.
Jak připravit nebytový prostor na prodej?
U nebytových prostor platí dvojnásob, že kupující musí vidět, za co vlastně platí – a co mu prostor umožní. Před samotným prodejem nebytového prostoru proto doporučuji:
- zkontrolovat si právní stav (list vlastnictví, zástavy, věcná břemena, případné nájemní smlouvy),
- mít po ruce základní čísla: výši záloh, reálné náklady na provoz, příspěvky do fondu oprav,
- prostor důkladně vyklidit a uklidit, opravit drobné závady a sjednotit vzhled (nová malba často udělá víc než velká rekonstrukce).
S rozumně připravenými podklady se pak lépe pracuje i s oceněním nemovitosti – ať už ho dělá znalec, nebo zkušený realitní makléř, který zná poptávku v dané lokalitě (typicky třeba v Praze úplně jinak funguje prostor v přízemí s výlohou u metra než sklad ve vnitrobloku).
💡 Doporučuji k přečtení
Ještě než začnete nebytový prostor nabízet, vyplatí se projít si klíčové kroky, které rozhodují o úspěchu prodeje. Podívejte se na článek 5 věcí, na které si dát pozor, než dáte nemovitost do prodeje.
Na co si dát pozor při koupi nebytového prostoru?
Stejně důležitá jako strana prodávajícího je i druhá strana – kupující. Pokud chcete prostor dobře prodat, je dobré vědět, co bude řešit:
- Právní režim a kolaudace nebytového prostoru
Nestačí, že prostor „vypadá jako byt“. Kupující potřebuje vědět, zda tam může mít kancelář, ordinaci, kosmetiku, sklad nebo jen ateliér bez trvalého pobytu. Tady se potkávají katastr, kolaudace a stanovy SVJ. - Stanovy a pravidla domu
Některé domy omezují typ provozů (např. žádné hlučné služby, žádné gastro). Pokud to víte předem, vyhnete se zbytečným prohlídkám s lidmi, kterým by dům stejně nevyhovoval. - Technický stav
U kanceláře či provozovny bude kupující řešit příkon elektřiny, možnosti větrání či klimatizace, přístup (bez bariér, z ulice, přes společné prostory), případně parkování. U skladů pak nosnost podlah, výšku stropu, možnost vjezdu dodávky apod.
Dobře vedená prohlídka nemovitosti by se proto neměla omezit jen na „tady je místnost a tady je záchod“, ale měla by odpovědět právě na tyto praktické otázky.
💡 TIP
Prohlídka je jedním z nejdůležitějších momentů prodeje – zvlášť u nebytových prostor. Pokud chcete vědět, jak ji vést efektivně a na co se kupující nejčastěji ptají, přečtěte si článek Jak probíhá prohlídka nemovitosti?.
Nejste si jistí? Obraťte se na realitního makléře
U bytů se občas dá improvizovat, u nebytových prostor se chyby vrací výrazně dráž. Proto se vyplatí mít na své straně realitního makléře, který rozumí specifikům prodeje i koupě nebytového prostoru – právně, technicky i obchodně.
Já se dlouhodobě věnuji realitám v Praze, hlavně v oblasti Prahy 8, a pomáhám majitelům s prodejem nebytových prostor, bytů, domů i pozemků tak, aby celý proces proběhl bezpečně a s co nejlepší cenou na konci.
Postarám se o:
- kontrolu právního stavu a kolizí (katastr, kolaudace nebytového prostoru, SVJ),
- realistické nastavení ceny a ocenění nemovitosti v kontextu aktuální poptávky,
- přípravu prostoru a profesionální prezentaci,
- vedení prohlídek s důrazem na to, na co si dát pozor při koupi nebytového prostoru,
- bezpečné smlouvy a vypořádání celé transakce.
Zajímá vás víc o prodeji nebytových prostor?
Připravil jsem odpovědi na nejčastější dotazy, které řeší majitelé při prodeji nemovitostí – od právního režimu až po financování a praktické náležitosti.
Pavel Pekárek
Realitní makléř – v realitách od roku 2010 • Praha a Středočeský kraj
Prodeji i nebytových prostor se věnuji dlouhodobě. Majitelům pomáhám zorientovat se v právních, technických i obchodních specifikách, která jsou u těchto nemovitostí často náročnější než u bytů. Cílem je vždy bezpečný proces a co nejlepší výsledná cena.
Moje další články najdete v přehledu zde.
Zaujal jsem vás? Tak se pojďme potkat!
Záleží mi na poctivě odvedené práci a soustředím se na každý detail. Nelákám na odhad ceny zdarma, který za mě udělá online automat, nenabízím služby bez závazků a neumím lhát. Místo toho vám věnuji 100 % svého času a energie, individuální přístup, férové jednání a pečlivost – připravím zkrátka nemovitost do nabídky tak, jako by byla moje vlastní. Co řeknu, to platí a garantuji vám spolupráci bez háčků a skrytých podmínek.