Kdy se vyplatí investovat do rekonstrukce před prodejem?
Před prodejem nemovitosti řeší mnoho majitelů zásadní otázku: má smysl investovat do rekonstrukce, nebo raději prodat byt či dům tak, jak je? Rekonstrukce může zvýšit atraktivitu i cenu nemovitosti, není tomu tak ale vždy. Někdy se totiž může stát zbytečnou investicí, která se nevrátí. Pojďme se podívat, kdy dává smysl.
Nejdřív si byt upřímně „ohodnoťte“
Než začnete přemýšlet, kolik do rekonstrukce investovat, položte si jednoduchou otázku: Je ten byt jen „unavený“, nebo už opravdu „vyžilý“?
- Unavený byt je technicky v pořádku, jen má za sebou pár módních vln. Dlaždice z devadesátek, oranžová výmalba, kuchyň, která už něco pamatuje – ale nic se nerozpadá, nic neteče, elektřina funguje. U takových bytů dává smysl jít cestou „kosmetických úprav“ – nová výmalba v neutrálních barvách, sjednocená podlaha, výměna světel, oprava detailů. Relativně malé peníze, ale velký efekt na první dojem.
- Vyžilý byt je takový, kde už nejde jen o estetiku. Staré rozvody, původní jádro, okna na hraně životnosti, plesnivý sprchový kout, kuchyň, kde člověk raději nic nevaří. Tady se vyplatí velmi pečlivě počítat. Kompletní rekonstrukce může stát stovky tisíc a nový majitel si ji stejně často udělá „po svém“. V takových případech bývá efektivnější byt dobře vyklidit, uklidit, nastavit férovou cenu a vsadit na kvalitní prezentaci – aby bylo jasné, co kupující dostává, a jaký potenciál byt má.
Klíčové je nesnažit se z „vyžilého“ bytu na sílu dělat „designovku“ za každou cenu. Mnohem častěji se vyplatí chytrá příprava než velká rekonstrukce, která se ve výsledku nevrátí.
Rekonstrukce vs. příprava bytu na prodej
Z hlediska čísel je dobré držet se jednoduchého pravidla: co investuji, by se mi mělo ve finální ceně alespoň z větší části vrátit – ideálně s přirážkou. Ještě zajímavější je vliv samotné přípravy bytu na prodej (home stagingu). Řada studií a zkušeností z praxe ukazuje, že dobře připravená nemovitost se může prodat:
- o 5–15 % dráž,
- až o polovinu rychleji než byt bez úprav.
U bytu za 6 milionů tak může promyšlená úprava interiéru znamenat klidně několik set tisíc navíc – při nákladech v jednotkách procent z ceny. Proto často platí, že dříve než do bourání zdí se vyplatí investovat do:
- úklidu a odosobnění bytu,
- sjednocení barev a podlah,
- drobných oprav,
- kvalitních fotek a prezentace.
Psychologie kupujícího: proč malé změny fungují lépe než velká rekonstrukce?
Lidé nevnímají nemovitost jen racionálně, ale především emočně. Podle dat realitních portálů rozhoduje dojem během prvních 2–3 minut prohlídky. Klíčovou roli hraje světlo, čistota a vůně. Světlé odstíny a jednoduchost pomáhají prostoru dýchat a zvyšují jeho vnímanou hodnotu. Drobné úpravy tak mohou ovlivnit prodejní cenu o desítky tisíc, aniž by bylo nutné zasahovat do technického stavu bytu.
Kupující si často nepamatují přesné parametry, ale to, jak se v bytě cítili. Pokud působí útulně, čistě a připraveně k okamžitému užívání, zvyšuje se pravděpodobnost, že nabídnou vyšší cenu nebo se rozhodnou rychleji.
💡 Doporučuji k přečtení
Uvažujete nejen o rekonstrukci, ale i o tom, zda je vůbec správná chvíle byt prodávat? Mrkněte na článek Jak poznat, že je ten pravý čas prodat nemovitost – pomůže vám rozhodnout se strategicky.
Kdy se rekonstrukce bytu opravdu vyplatí
Smysl má rekonstrukce hlavně tam, kde pomůže byt „překlopit“ do jiné kategorie:
- Dobrá lokalita, jinak slabý interiér
Typicky starší byt v žádané části Prahy, který technicky drží, ale vizuálně působí unaveně. Nová koupelna, podlahy a kuchyň mohou byt posunout do vyšší cenové hladiny a přitáhnout jinou cílovou skupinu. - Dispozice, která se dá snadno vylepšit
Například byt 2+1, který lze jednoduše změnit na moderní 3+kk. Tady už rekonstrukce nejde jen po povrchu – mění i vnímání bytu a jeho využitelnost. - Byt pro mladší cílovku
U menších bytů v dobře dostupných lokalitách se modernizace často vyplatí, protože zájemci hledají „hotové bydlení“ – chtějí se nastěhovat a žít, ne půl roku řešit řemeslníky.
Kdy je lepší nechat byt „tak jak je“?
Naopak existují situace, kdy rozsáhlejší rekonstrukce před prodejem spíš nedává smysl:
- byt je zjevně „na předělání“ a cílovkou jsou investoři nebo lidé, kteří si stejně chtějí vše udělat podle sebe (např. byt Na Zatlance, který jsem měl v nabídce),
- náklady na rekonstrukci by spolkly velkou část zisku z prodeje,
- jde o větší byt mimo špičkovou lokalitu – kupující často preferují nižší cenu a vlastní úpravy,
- čas hraje zásadní roli (rozvod, dědictví, stěhování do jiného bydlení).
V takovém případě je obvykle lepší byt vyklidit, uklidit a dobře připravit, nastavit realistickou cenu a vsadit na kvalitní prezentaci a přípravu bytu na prodej, ne na drahou rekonstrukci.
💡 TIP
Chcete vidět konkrétní příklad, kdy rekonstrukce před prodejem nedává smysl? Podívejte se na případ bytu v dezolátním stavu, který se bez přípravy prakticky nedal prodat – a proč nakonec zvítězila chytrá prezentace místo drahé rekonstrukce.
Jak vám s rozhodnutím pomůže realitní makléř?
Rozhodnout se, jestli do rekonstrukce před prodejem investovat, není jednoduché. Zkušený realitní makléř vám může pomoci:
- zhodnotit stav nemovitosti očima kupujícího,
- odhadnout reálnou návratnost investice do úprav,
- navrhnout, zda má smysl jen „poladit“ interiér, nebo jít do větší rekonstrukce,
- nastavit strategii pro prodej bytu tak, aby se kombinace ceny, stavu a prezentace co nejvíce potkala s očekáváním trhu.
Pokud zvažujete prodej nemovitosti a nejste si jistí, kolik energie a peněz do úprav investovat, ozvěte se mi. Podíváme se na byt společně, projdeme si možnosti i konkrétní čísla a vymyslíme postup, který dává smysl jak z hlediska emocí, tak z pohledu peněženky. A až budete mít jasno, můžeme společně zvládnout i celý prodej.
Vyplatí se převod vždy?
Krátká odpověď – vždy ne. Pokud je anuita vysoká nebo družstvo převody neplánuje, může být finančně i časově výhodnější zůstat členem družstva. Na druhou stranu – při vhodných podmínkách převod obvykle zvyšuje hodnotu majetku a zjednodušuje prodej. Každý případ je individuální. Proto se vyplatí poradit se s odborníkem, který zná místní realitní trh a dokáže posoudit, zda je převod opravdu přínosný. Pokud si nejste jistí, jak celý proces uchopit, obraťte se na mě, pomohu vám vyřešit celý proces prodeje bezpečně a efektivně.
Chcete se zorientovat ještě lépe?
Podívejte se na nejčastější otázky, které řeší majitelé při prodeji nebo přípravě nemovitosti. Najdete tam praktické odpovědi na situace, které možná řešíte i vy.
Pavel Pekárek
Realitní makléř – v realitách od roku 2010 • Praha a Středočeský kraj
Pomáhám lidem rozhodnout, zda má smysl investovat do rekonstrukce, nebo se zaměřit spíš na přípravu a prezentaci nemovitosti. Každý byt má jiný potenciál — důležité je vědět, kde se investice opravdu vrátí.
Moje další články najdete v přehledu zde.
Zaujal jsem vás? Tak se pojďme potkat!
Záleží mi na poctivě odvedené práci a soustředím se na každý detail. Nelákám na odhad ceny zdarma, který za mě udělá online automat, nenabízím služby bez závazků a neumím lhát. Místo toho vám věnuji 100 % svého času a energie, individuální přístup, férové jednání a pečlivost – připravím zkrátka nemovitost do nabídky tak, jako by byla moje vlastní. Co řeknu, to platí a garantuji vám spolupráci bez háčků a skrytých podmínek.