Praha 8: Z nedoceněné periferie k realitnímu hotspotu. Jak se proměnila za posledních 10 let?

V praxi je vidět, že Praha 8 už dávno není jen Karlín. Troja, Libeň, Kobylisy i Bohnice mají vlastní atmosféru a oslovují jiné typy zájemců. A právě díky této rozmanitosti se z ní stal stabilní realitní trh, kde se dobře prodává i pronajímá, ale zároveň platí, že se vyplatí umět správně číst situaci.

V článku se proto podíváme na to, co zásadní proměnu Prahy 8 odstartovalo, jak se v posledních letech vyvíjely ceny, proč je nabídka bytů napjatá a kdy se může vyplatit prodej zvažovat. Téma je důležité hlavně proto, že ceny i poptávka se mění rychle – a kdo se rozhoduje s předstihem, má vždy lepší pozici.

Proměna, která začala nenápadně

Velkou změnu vnímání Prahy 8 odstartovala obnova Karlína po povodních v roce 2002. Z původně problematické oblasti začala postupně vznikat moderní čtvrť s novou zástavbou, kancelářskými komplexy a rezidenčními projekty. Do Karlína začaly přicházet firmy i lidé, kteří chtěli městský život, ale zároveň moderní bydlení s určitou kulturou místa.

Karlín byl katalyzátorem změn. Jakmile se z něj stala atraktivní čtvrť, zájem se postupně rozlil i do okolních oblastí – Libně, Kobylis a postupně i Bohnic. Přesně tenhle efekt na Praze 8 sleduji již dlouhodobě.

Právě tento „přeliv“ je pro realitní trh typický. Když se jedna část města posune cenově i prestižně, začne růst zájem i o lokality v sousedství. V Praze 8 se to ukázalo velmi zřetelně.

Ceny vyrostly téměř trojnásobně

Podle archivních dat RealityMix.cz a Deloitte Real Indexu se průměrná cena bytů v Praze 8 v roce 2014 pohybovala okolo 45 000 Kč/m². Dnes činí průměrná nabídková cena 147 704 Kč/m². Jen za poslední rok tak ceny podle RealityMix.cz vzrostly o více než 10 %, čímž se Praha 8 zařadila mezi nejrychleji rostoucí části hlavního města.

„Největší zájem je aktuálně o byty 2+kk a 3+kk, což potvrzují i data z Deloitte Real Indexu 2024 – tyto dispozice tvoří v Praze více než 60 % všech prodejů. Zájemci oceňují dopravní dostupnost, zeleň a to, že čtvrť má vlastní charakter – není anonymní jako některé novostavby na okraji města.

Z pohledu kupujících je Praha 8 atraktivní právě tím, že nabízí vyvážený mix. Zájemci zde hledají nejen „adresu“, ale i fungující každodenní život – školy, služby, dopravu, parky a dlouhodobě stabilní okolí.

Byty na Praze 8 mizí z nabídky

Podle průzkumů se nabídka bytů na Praze 8 dlouhodobě tenčí. Nová výstavba sice pokračuje, ale u řady projektů se významná část jednotek vyprodá už ve fázi předprodeje. Zájem kupujících se proto stále více přesouvá ke starší zástavbě – především v Libni, Kobylisích a Bohnicích.

Právě byty ve starších domech často po rekonstrukci nabídnou velmi dobrý poměr ceny a kvality. A zároveň oslovují kupující, kteří hledají bydlení s charakterem, v lokalitě s již etablovanou občanskou vybaveností.

Praha 8 je unikátní v tom, že dokáže nabídnout obojí – městský život s kompletní občanskou vybaveností i klidné bydlení obklopené zelení. Zájemci oceňují, že mohou mít byt pár minut od centra, ale zároveň kousek od přírody.

Prodej bytu v Praze 8: kdy se vyplatí?

Pokud se majitelé bytů v Praze 8 zamýšlejí nad prodejem, právě období růstu cen bývá chvílí, kdy se toto rozhodnutí vyplatí otevřít. Zvlášť pokud je nemovitost dobře udržovaná, správně připravená a v lokalitě, kde je vysoká poptávka.

U kvalitně připravených bytů bývá poptávka obvykle silná. Klíčové je ale správné nacenění a profesionální prezentace. Právě tyto dva faktory často rozhodují o tom, zda prodej proběhne hladce, bez zbytečných problémů a v rozumném čase.

Zároveň ale platí, že pražský trh, a Praha 8 obzvlášť, je velmi konkurenční. Proto se majitelům často nevyplácí improvizovat nebo experimentovat s prodejem „na vlastní pěst“. Nejde jen o marketing, ale i o správné nastavení strategie, bezpečný průběh prodeje a vyjednávání, které často rozhoduje o finálních podmínkách.

Pokud bych měl z celého vývoje Prahy 8 vyzdvihnout jednu věc, pak je to to, že se z této lokality stal trh, který už se nedá hodnotit „jednou větou“. U nemovitostí tu rozhodují detaily jako: konkrétní ulice, stav domu, typ bytu, patro, orientace i to, jak se s prodejem pracuje od začátku.

Právě proto se dnes u bytů na Praze 8 často neláme výsledek na tom, jestli je poptávka, ale na tom, jak je nemovitost naceněná a jak je připravená. Správná strategie většinou neznamená dělat věci složitě, ale spíš včas vyhodnotit situaci, podívat se na reálná data z okolí a nastavit prodej tak, aby proběhl bezpečně a bez zbytečných kompromisů.

Pokud o prodeji nebo koupi v Praze 8 přemýšlíte, dává smysl řešit to s předstihem a v klidu. Ne kvůli „dokonalému načasování“, ale proto, abyste měli dost prostoru rozhodnout se správně.