Co dělat, když kupující (nebo prodávající) odstoupí od smlouvy?
Prodej nemovitosti je proces, do kterého obě strany vstupují s jasným cílem – dotáhnout obchod do konce. Přesto se někdy stane, že kupující nebo prodávající z různých důvodů odstoupí. Jaké jsou pak možnosti a co to znamená v praxi? Pojďme se podívat na nejčastější situace a tomu, jak se jim dá předejít.
Rezervační smlouva – první jistota (ale i první riziko)
Rezervační smlouva má chránit kupujícího i prodávajícího – nemovitost se po určitou dobu nenabízí dál a strany mají čas doladit podmínky.
Jak to funguje:
- Kupující odstoupí → většinou propadá rezervační poplatek jako smluvní pokuta.
- Prodávající odstoupí → vrací rezervační poplatek a platí se smluvní pokuta (pokud je to tak sjednáno).
- Hypotéka nevyjde → záleží na přesném znění smlouvy. Férovým řešením bývá vrácení rezervačního poplatku, pokud kupující udělal pro získání úvěru vše podstatné, i tady ale může rezervační poplatek propadnout.
Na co si dát pozor:
Špatně napsaná smlouva bývá snadno napadnutelná. Zvlášť problematické jsou trojstranné rezervační smlouvy (kupující – prodávající – realitní kancelář), které mohou být neplatné podle judikatury Nejvyššího soudu ČR. Proto vždy preferuji dvoustrannou variantu mezi kupujícím a prodávajícím – je bezpečnější a právně vymahatelnější.
Smlouva o smlouvě budoucí – formálnější krok
Smlouva o smlouvě budoucí (SoSB) zavazuje obě strany, že v budoucnu uzavřou kupní smlouvu. Využívá se hlavně tam, kde je třeba více času – třeba u developerských projektů. Byt ještě není zkolaudovaný, takže není možné podepsat kupní smlouvu. Strany proto uzavírají SoSB, která říká: až bude stavba zkolaudovaná a banka uvolní peníze, podepíšeme kupní smlouvu.
- Pokud jedna strana odmítne podepsat kupní smlouvu, druhá se může domáhat svého práva i soudně.
- Odstoupit je možné jen v případech, které jsou výslovně uvedeny – typicky při zamítnutí hypotéky bankou.
Z praxe ale vím, že dobře sepsaná rezervační smlouva může SoSB často nahradit. Není tedy vždy nutné podepisovat oba dokumenty.
Kupní smlouva – tady už jde do tuhého
Kupní smlouva je klíčovým aktem. Vlastnické právo se převádí až po zápisu do katastru a odstoupení v této fázi je mnohem složitější než u předchozích smluv.
- Možnosti odstoupení: zákonné (např. neuhradí se kupní cena, zamlčí se zásadní vady) nebo smluvní (předem sjednané podmínky).
- Problém nastává po vkladu do katastru. Vrátit stav zpět znamená nové právní kroky a často i soud.
V praxi proto musí být kupní smlouva připravena precizně a k podpisu by mělo dojít teprve tehdy, když jsou vyjasněny všechny podmínky.
💡 Doporučuji k přečtení
Chystáte se prodávat nemovitost? Podívejte se na 5 věcí, na které si dát pozor, než dáte nemovitost do prodeje. Ušetříte si čas, nervy i peníze.
Co když banka úvěr neschválí?
Jedna z nejčastějších situací je, že kupující je bonitní, ale banka ocení nemovitost nižší částkou, než je sjednaná kupní cena. Častý scénář: Kupní cena je 6 milionů Kč, ale banka v odhadu stanoví hodnotu na 5,5 milionu. Kupující počítal s 80% LTV, tj. hypotékou 4,8 milionu. Jenže banka mu kvůli nižšímu odhadu půjčí jen 4,4 milionu. Najednou mu chybí 400 000 Kč vlastních prostředků – a obchod padá.
Proto je důležité:
- Vyčkat na odhad banky, než se podepíše rezervační smlouva.
- Ve smlouvě jasně vymezit, jak se bude postupovat, pokud banka hypotéku odmítne.
Férové řešení je poplatek vrátit, pokud kupující doloží, že udělal maximum pro získání financování, tato informace ale musí být ve smlouvě jasně definovaná.
Prevence je lepší než spor
Odstoupení od smlouvy je možné v různých fázích, ale čím dál se v procesu dostanete, tím je situace složitější. Klíčové je proto mít smlouvy nastavené správně a realisticky od začátku. Většina sporů nevzniká proto, že by jedna strana chtěla druhou podvést, ale kvůli špatně napsané smlouvě. Třeba rezervační smlouva stažená z internetu, kde není řečeno, co se stane, když banka odmítne úvěr. V takovém případě se pak často končí u soudu.
Proto vždy všem opakuji, že mít v záloze dobrého právníka je tady k nezaplacení! Rozhodně nedoporučuji stahovat smlouvy z internetu, mohlo by vás to ve výsledku stát hodně peněz. Pokud prodáváte byt nebo dům v Praze, je rozumné mít po boku realitního makléře, který vám s nastavením celého procesu pomůže. Vyhnete se tak stresu, zbytečným ztrátám a obchod dotáhnete bezpečně do konce.
Zajímá vás víc?
Sepsal jsem odpovědi na nejčastější otázky, které mi klienti pokládají. Může tam být právě ta vaše.
Zaujal jsem vás? Tak se pojďme potkat!
Záleží mi na poctivě odvedené práci a soustředím se na každý detail. Nelákám na odhad ceny zdarma, který za mě udělá online automat, nenabízím služby bez závazků a neumím lhát. Místo toho vám věnuji 100 % svého času a energie, individuální přístup, férové jednání a pečlivost – připravím zkrátka nemovitost do nabídky tak, jako by byla moje vlastní. Co řeknu, to platí a garantuji vám spolupráci bez háčků a skrytých podmínek.