Kdy se vyplatí investiční byt držet dlouhodobě (a neprodávat ho předčasně)
V předchozím článku jsme se věnovali situacím, kdy může dávat smysl investiční byt prodat – když přestává fungovat, mění se cíle majitele nebo čísla už nehrají ve prospěch dalšího držení. Stejně důležité je ale umět rozpoznat opačný moment – chvíli, kdy se investiční byt nevyplatí prodávat, i když to na první pohled může působit lákavě.
Z praxe realitního makléře často vidím, že důvodem úvah o prodeji nebývá samotný byt, ale spíš nejistota majitele, obava z budoucího vývoje nebo pocit, že už by se mělo něco udělat, i když vlastně není jasné, co přesně. Jenže ne každý investiční byt je určený k prodeji. U řady nemovitostí dává mnohem větší smysl držení a další pronájem.
Právě otázka, kdy držet investiční byt a kdy naopak zvažovat jeho prodej, patří k nejčastějším tématům, která s majiteli investičních nemovitostí dlouhodobě řeším.
🧩 Tento článek je součástí série „Investiční byt – prodat, nebo držet?“
V sérii se věnuji rozhodování kolem investičních bytů z pohledu praxe – kdy dává smysl prodej, kdy naopak dlouhodobé držení a jaké faktory do rozhodování skutečně vstupují.
- Kdy se vyplatí prodat investiční byt – signály, že držení přestává dávat smysl
- Kdy se vyplatí investiční byt držet dlouhodobě – stabilita, výnos a strategie
- Prodej investičního bytu s nájemníkem – výhody, rizika a realita z praxe
- Další témata budou postupně doplněna…
Držení není pasivita, ale strategické rozhodnutí
Je důležité říct jednu věc hned na začátku: držet investiční byt není nečinnost. Je to aktivní rozhodnutí, které má, stejně jako prodej, svou logiku a svůj správný čas. Právě v dlouhodobém horizontu se naplno ukazuje hlavní výhoda investičního bytu. Schopnost kombinovat stabilní příjem, postupné budování hodnoty a relativní odolnost vůči výkyvům trhu.
Zjednodušeně platí:
- Prodej znamená okamžitou realizaci zisku.
- Držení znamená dlouhodobý cashflow a ochranu kapitálu.
Správná volba vždy vychází z kombinace čísel, trhu a osobních cílů investora.
📊 Kontext trhu a chování kupujících
Rozhodování o držení investičního bytu vždy souvisí s vývojem trhu. Pokud vás zajímá širší kontext, trendy a změny v chování kupujících, doporučuji navázat i tímto článkem: Jaký byl rok 2025 v realitách mýma očima .
Když má investiční byt stabilní a smysluplný výnos
Zrcadlem k situaci, kdy výnos přestává dávat smysl, je stav, kdy investiční byt sice „nenadchne“, ale funguje spolehlivě a předvídatelně. Držení dává smysl ve chvíli, kdy nájem dlouhodobě pokrývá splátky, fond oprav, správu a běžné náklady.
Z realitního pohledu je důležité zdůraznit, že stabilita je u nemovitostí často cennější než maximální výnos. Investiční byt v takové chvíli plní roli finanční kotvy – nepřekvapuje, nevyžaduje zásahy a dělá přesně to, co má.
Investiční byt, který „funguje bez emocí“ – má stabilního nájemníka, rozumné náklady a nevyžaduje zásahy – bývá z dlouhodobého hlediska cennější než byt s vyšším, ale kolísavým výnosem.
Lokalita a dlouhodobý potenciál bytu
Jedním z nejčastějších důvodů, proč doporučuji investiční byt držet, je lokalita. Ne každá lokalita už má svůj růst za sebou. Řada částí měst, včetně Prahy, se vyvíjí postupně – zlepšuje se infrastruktura, služby, dopravní dostupnost i celkové vnímání místa.
V takových případech může být prodej dnes ekonomicky „v pořádku“, ale z dlouhodobého hlediska nevýhodný a často nevratný. Některé byty nejsou na rychlou otočku, ale na klidné zrání hodnoty.
Podobně je to i s typem bytu. Menší dispozice, byty v původním, ale udržovaném stavu nebo nemovitosti, které nejsou ideální pro koncového kupujícího, často fungují výborně jako pronájem. Prodat je jen proto, že „už něco vydělaly“, bývá předčasné.
Ekonomický pohled: výnos, ztráta a práce s časem
Z ekonomického hlediska je klíčové posuzovat investiční nemovitost z pohledu výnosu a ztráty v čase, nikoli jednorázově. Nejde jen o to, za kolik by bylo možné byt dnes prodat, ale o to, jak se chová kapitál v čase.
Právě proto je při rozhodování důležité vnímat investice do nemovitostí v širším kontextu a mít vedle sebe zkušeného realitního makléře, který dokáže porovnat scénáře jako pronájem bytu nebo prodej nemovitosti.
Pokud příjem z nájmu pokrývá většinu provozních nákladů a splátku financování, byt se postupně umořuje. Nájemník v praxi pomáhá splácet investici a majitel si zároveň zachovává vlastnictví aktiva, jehož hodnota dlouhodobě roste.
📘 Dlouhodobé držení stojí na správném nájemníkovi
Stabilní výnos z investičního bytu nestojí jen na ceně nebo lokalitě, ale velmi často právě na tom, kdo byt dlouhodobě užívá. Špatně zvolený nájemník dokáže z jinak smysluplné investice udělat zbytečnou starost.
Pokud chcete, aby byt skutečně fungoval jako dlouhodobá investice a nezdroj stresu, doporučuji navázat tímto článkem: Jak vybrat toho správného nájemce .
Zhodnocení hodnoty nemovitosti v čase
Právě zde se nejlépe ukazuje, že návratnost investičního bytu není jen o rozdílu mezi nákupní a prodejní cenou, ale o celkovém přínosu v čase. Majitel investičního bytu nevydělává pouze na nájemném. Druhou, často ještě významnější složkou výnosu je růst hodnoty samotné nemovitosti v čase. Právě kombinace pravidelného příjmu a dlouhodobého zhodnocení odlišuje investiční byt od řady jiných investic.
Proto může dávat smysl držet investiční byt i v situaci, kdy měsíční výnos není ideální – pokud je vyvážen růstem hodnoty a strategickým potenciálem do budoucna.
Kdy je obhajitelné držet byt i s dočasně záporným výnosem
Záporný výnos v počáteční fázi automaticky neznamená špatnou investici. Rozhodující je, proč je záporný, jak dlouho má trvat a co investor získává výměnou.
U řady investičních bytů je běžné, že:
- nájem na začátku nepokrývá všechny náklady,
- rozdíl investor krátkodobě dorovnává z vlastních zdrojů.
Smysl to dává tehdy, pokud je záporný výnos časově omezený a existuje reálný plán, kdy se cashflow dostane alespoň na nulu – například růstem nájemného, refinancováním nebo optimalizací nákladů.
Z pohledu strategie nejde o ztrátu, ale o postupné budování majetku.
Shrnutí z pohledu realitního makléře
Držení investičního bytu není automatická volba, ale vědomé strategické rozhodnutí.
Dává smysl tehdy, když:
- byt je dobře pronajímatelný a bezproblémový,
- lokalita má dlouhodobý potenciál,
- ekonomicky dává smysl i bez okamžitého prodeje,
- zapadá do celkové strategie majitele.
Stejně jako prodej, i držení má svůj správný čas. Smyslem není doporučovat „vždy prodat“ nebo „vždy držet“, ale porovnat scénáře, spočítat rozdíly a rozhodnout se s chladnou hlavou.
❓ Nejčastější otázky k dlouhodobému držení investičního bytu❓
Kdy má smysl investiční byt držet i bez ideálního měsíčního výnosu?
Pokud je výnos vyvážen dlouhodobým růstem hodnoty nemovitosti a byt má strategický potenciál do budoucna.Je držení investičního bytu aktivní rozhodnutí, nebo pasivita?
Držení je aktivní strategie, která pracuje s časem, trhem a stabilitou příjmů, nikoli pouhé „čekání“.Kdy dává smysl držet byt i s dočasně záporným cashflow?
Pokud je záporný výnos časově omezený a existuje reálný plán, jak se cashflow dostane alespoň na nulu.Jakou roli hraje lokalita při rozhodování o dlouhodobém držení?
Zásadní. Lokality s rozvojovým potenciálem často zhodnocují byt více v čase než okamžitým prodejem.Proč není vždy správné prodat byt jen proto, že už „něco vydělal“?
Protože prodejem se vzdáváte budoucího výnosu, růstu hodnoty a stabilního aktiva, které může dlouhodobě fungovat jako finanční kotva.Nejste si jistí, zda držet, nebo už zvažovat prodej?
Pavel Pekárek
Realitní makléř – v realitách od roku 2010 • Praha a Středočeský kraj
Při práci s investičními byty se snažím hledat rovnováhu mezi čísly, trhem a reálnou životní situací majitele. Ne každá nemovitost je určená k prodeji – u řady z nich dává dlouhodobé držení větší smysl než rychlá realizace zisku.
Moje další články najdete zde.
Zaujal jsem vás? Tak se pojďme potkat!
Záleží mi na poctivě odvedené práci a soustředím se na každý detail. Nelákám na odhad ceny zdarma, který za mě udělá online automat, nenabízím služby bez závazků a neumím lhát. Místo toho vám věnuji 100 % svého času a energie, individuální přístup, férové jednání a pečlivost – připravím zkrátka nemovitost do nabídky tak, jako by byla moje vlastní. Co řeknu, to platí a garantuji vám spolupráci bez háčků a skrytých podmínek.