Prodej zděděné nemovitosti: daňové povinnosti a lhůty, které musíte znát
Zděděný dům nebo byt je často spojený s emocemi – ale velmi rychle do hry vstoupí i praktické otázky. Jedna z nejčastějších zní: „Když zdědím nemovitost a hned ji prodám, budu platit daň?“ U prodeje zděděné nemovitosti totiž nerozhoduje jen samotná kupní cena, ale hlavně doba vlastnictví, vztah k zůstaviteli a způsob, jak s penězi z prodeje naložíte. Když neznáte pravidla, můžete snadno přehlédnout daňovou povinnost nebo prošvihnout důležitou lhůtu. V tomto článku přehledně shrnu, kdy se daň platí, kdy můžete být od daně osvobozeni a jaké termíny si pohlídat.
Kdy prodej zděděné nemovitosti může podléhat dani?
Z pohledu zákona řešíte u prodeje zděděné nemovitosti daň z příjmu fyzických osob, nikoli „daň z převodu“ (ta byla zrušena už dříve). Zdanit se může zisk z prodeje – tedy rozdíl mezi prodejní cenou a pořizovací cenou (u dědictví to obvykle znamená cenu zjištěnou z dědického řízení podle oceňovacího zákona) plus prokazatelné náklady – rekonstrukce, právní služby, provize, znalecký posudek atd.
Zde platí standardní sazby daně z příjmů fyzických osob:
- 15 % z daňového základu do hranice 36násobku průměrné mzdy,
- 23 % z části základu daně, která tuto hranici přesáhne (pro rok 2025 je limit cca 1 676 000 Kč).
Dobrá zpráva je, že v řadě případů se daň vůbec neplatí, protože prodej zděděné nemovitosti může být od daně osvobozen – pokud splníte zákonné podmínky.
Doba vlastnictví děděné nemovitosti: časový test 5/10 let
Klíčový pojem, který při prodeji řešíte, je tzv. časový test – tedy doba mezi nabytím a prodejem, po kterou jste (vy nebo zůstavitel) nemovitost vlastnili.
Dnes platí:
- u nemovitostí nabytých do 31. 12. 2020 je časový test 5 let,
- u nemovitostí nabytých od 1. 1. 2021 je časový test 10 let.
Pokud tuto dobu splníte, může být příjem z prodeje od daně osvobozen – ale u dědictví je tu ještě jedna důležitá výjimka. Pokud nemovitost zdědíte po příbuzném v přímé linii (typicky rodič–dítě, prarodič–vnouče) nebo po manželovi, započítává se do doby vlastnictví i doba, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel.
Praktický příklad:
- Rodiče vlastnili byt 12 let.
- V roce 2024 zemřou a vy byt zdědíte.
- Časový test (5 nebo 10 let podle roku nabytí) je díky vlastnictví rodičů už splněn.
- Můžete byt prodat prakticky ihned po skončení dědického řízení a zápisu v katastru – a příjem je osvobozen od daně.
Naopak u dědictví po vzdálenějších příbuzných (např. teta, strýc, bratranec) se doba jejich vlastnictví obvykle nezapočítává a test běží jen vám.
📘 Navazující článek k tématu dědictví
Pokud řešíte dědictví nemovitosti komplexně, může se vám hodit i navazující článek, kde porovnávám dědictví vs. darování nemovitosti, včetně daňových dopadů, lhůt a rozdílů v následném prodeji.
👉 Dědictví nebo darování nemovitosti: jak na prodej, daně a zákonné lhůty
💡 Věděli jste?
Už několikrát jsem se setkal s tvrzením: „Po dědictví musím nemovitost určitý čas držet, než ji smím prodat.“ Žádná povinná minimální lhůta pro prodej zděděné nemovitosti neexistuje. Prodat můžete hned poté, co skončí dědické řízení, rozhodnutí soudu nabude právní moci a budete zapsáni v katastru jako vlastníci.Kdy je tedy prodej zděděné nemovitosti osvobozen od daně?
Osvobozeni jste, pokud splníte zmíněný časový test. Jsou ale i další možnosti. Pokud jste měli v prodávané nemovitosti bydliště alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem, příjem je od daně z příjmů osvobozen bez ohledu na délku vlastnictví. Zákon umožňuje osvobodit vás od daně i v případě, že:
- Peníze z prodeje použijete na obstarání vlastní bytové potřeby (např. koupi jiného bytu/domu, výstavbu, rekonstrukci vlastního bydlení),
- a to ve lhůtě, která běžně končí na konci roku následujícího po roce, kdy jste peníze získali, případně i zpětně, pokud jste na bydlení použili prostředky krátce před prodejem.
⚠️ Pozor
Pro uplatnění osvobození kvůli vlastní bytové potřebě je nutné splnit oznamovací povinnost vůči finančnímu úřadu. Pokud prodej oznámíte pozdě nebo nedostatečně doložíte použití prostředků, můžete o osvobození přijít.
Kdy naopak daň řešit musíte?
Daň z příjmu typicky řešíte, pokud:
- zdědíte nemovitost po vzdálenějším příbuzném a časový test 5/10 let ještě neuplynul,
- nemovitost dlouhodobě sloužila jako investice či pronájem a nesplníte podmínky pro osvobození (u majetku v obchodním majetku podnikatele to může mít zvláštní režim),
- prodáváte krátce po zdědění a výtěžek si necháváte (nepoužijete jej na vlastní bytovou potřebu),
- nebo pokud sice splníte časový test, ale prokazatelně nejde o příjem, který by spadal pod běžné osvobození (např. určitý typ komerční nemovitosti při podnikání).
A pokud je zisk z prodeje vysoký (daňový základ přesáhne zmíněných cca 1 676 000 Kč za rok 2025), část nad tuto hranici už spadá do 23% sazby daně.
Jak se daň z prodeje zděděné nemovitosti počítá?
Pokud na vás osvobození nedopadá, daň se počítá z tzv. základu daně, tedy:
základ daně = prodejní cena – pořizovací cena – prokazatelné výdaje
Do výdajů můžete zahrnout například:
- náklady na rekonstrukci a technické zhodnocení (pokud je máte doložené fakturami),
- provizi realitní kanceláře,
- náklady na právní služby (kupní smlouva, úschova),
- správní poplatky (katastr),
- náklady na znalecký posudek.
Čím lépe si vedete dokumentaci, tím více můžete daňový základ (a tedy i samotnou daň) snížit.
💡 TIP
Ne každá rekonstrukce se před prodejem opravdu vyplatí – a ne každý výdaj se vám vrátí tak, jak byste čekali. V samostatném článku vysvětluji, kdy má smysl do nemovitosti investovat před prodejem, a kdy je naopak lepší zvolit jinou strategii.
Na jaké lhůty si dát pozor?
Kromě časového testu a dvouletého bydliště je dobré pohlídat si i čistě procesní termíny:
- Den nabytí – rozhodující je den podání návrhu na vklad do katastru, nikoli podpis kupní nebo darovací smlouvy.
- Daňové přiznání – příjem, který není osvobozen, uvádíte v přiznání za rok, kdy došlo k prodeji. U papírového podání je standardní termín začátek dubna, u elektronického zpravidla začátek května, s daňovým poradcem se lhůta prodlužuje zhruba do července.
- Oznámení osvobozených příjmů – pokud zdědíte nemovitost nebo prodáváte zděděnou nemovitost, která splňuje podmínky osvobození v hodnotě vyšší než 5 mil. Kč, musíte podat oznámení o osvobozených příjmech.
Jak vám může pomoci realitní makléř?
Prodej zděděné nemovitosti není jen o tom „najít kupce“. Řešíte zároveň:
- lhůty pro prodej dědictví ve smyslu časového testu a bytové potřeby,
- dobu vlastnictví zděděné nemovitosti včetně vlastnictví zůstavitele,
- daňové povinnosti dědictví a to, jestli vůbec nějaká vznikne,
- a často i technický stav, vhodné načasování, strategii pro prodej domu nebo prodej bytu tak, aby se výsledek co nejvíce vyplatil.
Zkušený realitní makléř vám sám daně nespočítá – na to je ideální daňový poradce –, ale dokáže dopředu upozornit na daňová úskalí, pomůže zjistit, zda je pro vás výhodnější prodat hned, nebo třeba až po uplynutí určité doby. Pokud se obrátíte na mě, zajistím kompletní proces prodeje nemovitosti – od ocenění přes prezentaci až po dojednání kupních smluv a úschovy. V Praze navíc dobře znám specifika trhu, takže vám poradím, jak nastavit cenu i strategii prodeje, aby byla návratnost prodeje zděděné nemovitosti co nejlepší. Chcete spolupracovat? Stačí se ozvat.
Řešíte dědictví nemovitosti a nejste si jistí dalším postupem?
Připravil jsem přehled nejčastějších dotazů, které řeší majitelé nemovitostí – od daní a lhůt až po samotný prodej a návazné kroky.
Pavel Pekárek
Realitní makléř – v realitách od roku 2010 • Praha a Středočeský kraj
S prodejem zděděných nemovitostí pomáhám majitelům poměrně často. Vím, že kromě samotného prodeje je potřeba řešit i daňové dopady, lhůty a správné načasování. Mým cílem je, aby celý proces dával smysl nejen právně, ale i finančně.
Moje další články najdete v přehledu zde.
Zaujal jsem vás? Tak se pojďme potkat!
Záleží mi na poctivě odvedené práci a soustředím se na každý detail. Nelákám na odhad ceny zdarma, který za mě udělá online automat, nenabízím služby bez závazků a neumím lhát. Místo toho vám věnuji 100 % svého času a energie, individuální přístup, férové jednání a pečlivost – připravím zkrátka nemovitost do nabídky tak, jako by byla moje vlastní. Co řeknu, to platí a garantuji vám spolupráci bez háčků a skrytých podmínek.